Der Verkauf einer Immobilie kann ein lukratives Geschäft sein – aber auch ein steuerliches Minenfeld. Denn was viele nicht wissen: Auch Jahre nach dem Kauf kann der Fiskus noch mitverdienen. Wie die Gewinnbesteuerung beim Immobilienverkauf funktioniert und was Sie beachten sollten, erfahren Sie hier.
Grundsätzlich wird unterschieden in privaten und betrieblichen Immobilienbesitz.
1. Immobilie im Privatbesitz: Die gute Nachricht zuerst: Es gibt Steuerfreiheit
Wenn Sie eine Immobilie privat besitzen und mehr als zehn Jahre halten, dürfen Sie den Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei einstreichen. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kauf- und Verkaufsvertrags – nicht die Eintragung im Grundbuch.
Achtung: Wird diese Zehnjahresfrist auch nur um einen Tag verfehlt, schlägt das Finanzamt zu. Dann zählt der gesamte Gewinn als steuerpflichtig.
Ausnahme: Eigennutzung statt Vermietung
Noch schneller zur Steuerfreiheit kommen Sie, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben – und zwar:
• entweder durchgehend von Kauf bis Verkauf
• oder im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Ein paar Fallstricke gibt es allerdings: Die unentgeltliche Überlassung an Verwandte (außer an kindergeldberechtigte Kinder) oder geschiedene Ehegatten zählt nicht als Eigennutzung. Auch Ferienwohnungen sind nur dann begünstigt, wenn sie nicht vermietet wurden.
2. Immobilie im Betriebsvermögen? Steuerpflicht (fast) immer
Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, wird der Gewinn grundsätzlich besteuert – unabhängig von der Haltedauer. Das betrifft zum Beispiel Immobilien, die Sie über eine GmbH vermieten oder wenn eine sogenannte Betriebsaufspaltung vorliegt (z. B. Vermietung eines Gebäudes an die eigene Firma).
Ein kurzer Blick in Ihr Abschreibungsverzeichnis oder ein Gespräch mit Ihrer Steuerberatung kann hier schnell Klarheit bringen.
3. Drei sind einer zu viel: Der gewerbliche Grundstückshandel
Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, kann das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen – mit der Folge, dass der gesamte Gewinn der Einkommen- und Gewerbesteuer unterliegt. Die Zehnjahresfrist hilft dann nicht mehr.
Ob auch ältere Immobilien betroffen sind, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend ist die Gesamtwürdigung: Anzahl und Art der Verkäufe, Vorbereitungsmaßnahmen und persönliche Nähe zur Immobilienbranche.
Unser Fazit: Lieber vorher fragen, als nachher zahlen
Egal ob Einfamilienhaus, vermietetes Mehrfamilienobjekt oder Gewerbeimmobilie – bei einem Verkauf geht es oft um hohe Summen. Umso wichtiger ist es, rechtzeitig steuerliche Beratung einzuholen.
Denn während Sie vielleicht nur „verkaufen“ wollen, sieht das Finanzamt mitunter einen gewerblichen Immobilienunternehmer mit Gewinnerzielungsabsicht. Und der muss zahlen.
Deshalb gilt: Fragen Sie uns, bevor Sie verkaufen – wir helfen gern dabei, dass am Ende mehr für Sie übrig bleibt.
